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Colunistas


O que esperar da nova lei de distrato imobiliário

Terça-Feira, 11/12/2018 às 06:00, por Ricardo Bortolini

Após quase dois anos de intensas discussões, o projeto que tramitava no congresso propondo regulamentar a multa por desistência da compra de imóveis, especialmente na planta, foi finalmente aprovado na última semana e agora segue para sanção presidencial. O chamado “distrato imobiliário” que até então era o centro de grandes polêmicas e brigas judiciais, agora tem uma definição legal que, além de proteger construtoras de rescisões contratuais e o próprio cliente de multas abusivas, também promete intervir no mercado imobiliário.

 

De acordo com o projeto aprovado, clientes que optarem pela quebra do contrato de compra de um imóvel negociado ainda na planta terão que pagar até 50% do valor já repassado à construtora. Na prática, se até o momento da desistência o cliente tiver pago R$ 100 mil correspondentes à entrada ou às parcelas quitadas, a multa do distrato poderá chegar a R$ 50 mil, por exemplo. Já para a desistência de imóveis adquiridos depois de prontos, a multa é de 25%. Além da porcentagem, o consumidor que desistir da aquisição deverá arcar ainda com a comissão de corretagem, impostos e taxas de condomínio. No caso do distrato ocorrer após a entrega do imóvel, o projeto prevê a possibilidade da construtora cobrar um determinado valor como uma espécie de aluguel a ser decidido judicialmente.

 

O texto aprovado também estabelece a isenção de multas somente àquele comprador que encontrar um novo interessado em assumir a dívida e o imóvel. Nessas circunstâncias, após aprovado pela construtora, o cliente substituto ficará com todos os direitos e obrigações do original. Outro ponto importante do projeto de lei trata sobre o prazo máximo de atraso na entrega do imóvel. De acordo com as novas regras aprovadas, a construtora pode prorrogar a entrega em até seis meses. Se o prazo se estender mais do que isso, o comprador poderá rescindir o contrato sendo ressarcido de todos os valores pagos com correção.

 

A necessidade de regulamentar o distrato imobiliário que já era grande se acentuou ainda mais nos últimos anos, quando muitos negócios precisaram ser desfeitos em decorrência da crise econômica. A desistência que normalmente era motivada pela demora na conclusão da obra, pelo atraso na entrega das chaves ou do próprio imóvel, passou a ser estimulada também pela mudança de planos de muitos consumidores que tiveram seus orçamentos impactados negativamente.

 

Além disso, por não haver anteriormente nenhuma lei específica para o distrato imobiliário, a execução de contrato era analisada de forma individual gerando jurisprudências de variadas interpretações. Dessa forma, os contratos poderiam prever multas altas ao cliente que desistisse da compra. Não era raro encontrarmos contratos prevendo multas de 70%, 80% ou até 90% por distrato imobiliário. Em outros casos, a porcentagem retida pelo distrato era definida através de disputas judiciais que chegavam a resultar em multas de até 15%. Uma disparidade muito grande incapaz de criar qualquer consenso no mercado.

 

Por todo esse cenário, é preciso reconhecer que a regularização do distrato imobiliário vem em boa hora. Ao proteger o mercado imobiliário de riscos imprevisíveis, traz consigo uma maior segurança tanto para quem compra quanto para quem vende. Exatamente no momento em que o segmento prevê uma forte retomada econômica, uma maior clareza nos distratos oferece a segurança jurídica que faltava para as construtoras investirem em novos empreendimentos, podendo atender à demanda habitacional do país.




O contrato do seu imóvel merece atenção

Terça-Feira, 27/11/2018 às 06:00, por Ricardo Bortolini

É comum entre as pessoas que buscam um imóvel uma preocupação e um envolvimento maior durante o início do processo de compra, enquanto o valor é negociado ou o crédito é aprovado. Mas, na verdade, o que requer uma atenção ainda maior é a formalização de tudo o que foi acordado, com a assinatura do contrato de compra e venda. Independente do lado em que você estiver, é preciso estar atento à uma série de detalhes para que o sonho de conquistar o próprio imóvel ou de movimentar os seus investimentos não se torne uma grande dor de cabeça.

 

Tudo começa na intermediação das negociações. O mercado imobiliário, de fato, pode ser complexo para quem não está acostumado com suas práticas ou mesmo com a terminologia utilizada pelo setor. Por isso mesmo, quando o assunto é compra ou venda de imóveis o mais recomendado é sempre buscar a ajuda de profissionais qualificados e com conhecimento de mercado. O principal parâmetro utilizado para comprovar a competência desses profissionais é o registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), obrigatório e que pode ser consultado no site do conselho estadual.

 

Mas mesmo contando com o auxílio de um corretor ou de uma imobiliária, existem pontos cruciais para o sucesso do negócio que você pode e deve verificar antes de assinar um contrato. Para ter certeza de que tudo o que foi definido está fielmente contemplado, analise todas as cláusulas atentamente. Verifique desde informações básicas como dados de identificação de ambas as partes, localização do imóvel, número e data do registro do imóvel até especificações técnicas de sua infraestrutura, que deverão garantir a entrega de tudo, exatamente como havia sido acordado durante as negociações.

 

Quanto às cláusulas referentes ao pagamento, é preciso se deter a outros itens que não somente o valor do imóvel. O valor acertado também é importante, mas a forma com que o pagamento será feito precisa estar bem clara e detalhada para que nenhum prejuízo ocorra posteriormente. O pagamento será feito à vista ou por meio de um financiamento? Um outro bem entrará no negócio como valor integral ou parte dele? De acordo com a negociação, um tipo específico de contrato deve ser firmado.

 

Ainda sobre valores, fique atento ao que diz o contrato sobre o pagamento de encargos e tributos. É quase uma obrigação de quem vende quitar qualquer débito referente ao imóvel antes da venda, mas, caso isso não ocorra, é importante que o comprador verifique se o contrato informa a existência desses valores e se atribui ao antigo proprietário o pagamento de débitos gerados até o momento da venda.

 

Também é importante observar os direitos e deveres de ambas as partes. Entre as mais importantes estão as cláusulas referentes à multa por descumprimento contratual, falta de pagamento ou não cumprimento de outra obrigação prevista. Cláusulas como essas valem tanto para quem compra quanto para quem vende e são importantes para esclarecer todas as consequências em caso de qualquer desistência.

 

Além disso tudo, outros pormenores podem constar em um contrato, como detalhes sobre a data de entrega das chaves ou a desocupação do imóvel, por exemplo. Mas independente ao que se refiram suas cláusulas, a dica mais importante é dedicar muita atenção ao contrato por inteiro. Afinal, a compra e venda de imóvel não é uma transação simples. Da mesma forma que demanda investimento financeiro considerável, também exige tempo e prudência para que possa ser realizada da forma mais segura e transparente possível.




Inicia a melhor temporada para locação de imóveis

Terça-Feira, 13/11/2018 às 06:00, por Ricardo Bortolini

Inicia mais um período do ano em que a locação de imóveis é reaquecida. Porém, diferentemente do que acompanhamos nas outras vezes, a vinda de estudantes recém aprovados no vestibular não é o único fator que estimula o mercado imobiliário de Passo Fundo neste ano. Com o crescimento econômico e a inauguração de novos centros comerciais, a cidade também se torna destino de quem chega em busca de novas oportunidades de emprego.

 

No que se refere à busca de universitários por moradia em Passo Fundo, a expectativa continua grande. Para os novos acadêmicos e também para aqueles que pretendem ingressar em cursinhos pré-vestibulares no próximo ano, o mês de novembro é marcado pela descoberta. Mesmo que alguns estudantes estejam se preparando para deixar os imóveis alugados ao término da graduação, muitos outros aproveitam o deslocamento à cidade no período de provas e matrículas para conhecer melhor os arredores das instituições de ensino, o centro da cidade, as opções de imóveis e as condições oferecidas para locação. Entre as preferências deste público estão as kitinetes e apartamentos de no máximo dois dormitórios, mobiliados e bem localizados, seja em regiões centrais, com fácil acesso a paradas de ônibus, ou próximo ao local de estudo.

 

Mas não é somente a movimentação de estudantes que fomenta a locação de imóveis residenciais neste ano. O período histórico para o mercado imobiliário também coincide com a inauguração do Passo Fundo Shopping que já empregou mais de 2 mil pessoas direta e indiretamente. Desde antes da sua abertura oficial, profissionais da construção civil já buscavam imóveis para locação na cidade, movimento que seguiu com a instalação de suas lojas. Outro fator que já está movimentando o mercado local é a chegada da loja Havan, prevista para ser inaugurada em poucos dias. Para estas pessoas que chegam atraídas por desafios profissionais, o perfil dos imóveis costuma ser diferente do público universitário. Além de diversificarem a localização dos imóveis mais buscados nesta época do ano, os profissionais normalmente vêm acompanhados de familiares e, por isso, atendem a um conjunto de imóveis mais amplos, como casas ou apartamentos com mais de dois dormitórios, em condomínios que disponham de boa área de lazer, por exemplo.

 

Tudo isso reflete uma grande oportunidade de negócio para investidores de locação residencial. Mas para aproveitar ao máximo o momento e incluir seu imóvel na carteira dos mais procurados é preciso, literalmente, arrumar a casa. Encaminhe reparos que sejam necessários para que o imóvel se mantenha em bom estado de conservação e, se for possível, dedique um orçamento para torná-lo ainda mais atrativo. Lembre-se que o ciclo de locações acima da média é momentâneo. Passado o prazo de validade, o mercado volta à normalidade e os imóveis que não foram locados a tempo podem demorar um pouco mais para saírem. Então investir tempo e dinheiro, principalmente nessas circunstâncias, significa garantir um retorno a médio prazo.

 

Outra coisa fundamental é se antecipar. E isso vale tanto para proprietários que forem alugar seus imóveis como também para os locatários, especialmente estudantes que pretendem mudar para cá no próximo ano. As melhores ofertas, que combinam qualidade de estrutura e bom preço, não só são aproveitadas por essa época como são as primeiras a serem locadas. O mercado imobiliário de Passo Fundo é amplo e diverso, com opções para todos que desejarem aproveitar os melhores momentos para fechar bons negócios.




A espera do mercado imobiliário por uma definição política

Terça-Feira, 16/10/2018 às 06:00, por Ricardo Bortolini

Após enfrentar as consequências da forte recessão econômica dos últimos anos, o mercado imobiliário espera ansioso por uma definição política, proporcionada pelas eleições deste mês de outubro. Não é para menos. Com a crise decorrente de inúmeros episódios no cenário nacional, acompanhamos ares de incerteza por todos os lados e a retração de um setor considerado um dos principais termômetros da economia.

 

Para quem compra, a grande dúvida: investir no ramo imobiliário em tempos como esse significa garantir segurança financeira ou correr o risco de ter parte do patrimônio imobilizado? Uma coisa não dá para negar: o imóvel é sempre um porto-seguro, uma moeda forte. Isso porque além de ser uma das mais consolidadas formas de investimento, é a que menos sofre interferências por não sentir de forma imediata os impactos e as oscilações do mercado financeiro. Além disso, o investimento no ramo imobiliário também é uma ótima opção para quem busca segurança patrimonial pelas boas projeções de valorização e por garantir um patrimônio para a posteridade.

 

Ainda é importante ressaltar que, principalmente diante de qualquer incerteza econômica, o investimento imobiliário deve ser considerado como uma das opções necessárias para proteger seu patrimônio e não necessariamente a única. Diversificar sempre é uma prática muito recomendada por economistas e especialistas em investimentos.

 

Outra dica é aproveitar o momento para comprar. Se por um lado épocas de crise podem não ser tão positivas para quem vende, a aquisição de um imóvel por quem está disposto a investir enquanto o país retoma o fôlego pode ser mais lucrativo a médio prazo. Isso acontece porque em momentos como o de agora, em que a economia volta a demonstrar sinais de crescimento, o mercado ainda apresenta uma curva mais baixa, com preços menores e muitas oportunidades. Aí é investir e aguardar a definição política e o fomento da recuperação econômica, que com certeza vão contribuir para que o seu investimento imobiliário tenha uma performance muito melhor que o próprio mercado financeiro.

 

Outro grupo que aguarda as proposições econômicas do novo governo para definir suas linhas de atuação é o das construtoras. Só em 2017, o número de lançamentos no Brasil caiu 13,4% em relação ao ano anterior. Mesmo em Passo Fundo, cidade que sempre se destacou na construção civil, o número de novos empreendimentos foi visivelmente menor nos últimos anos. É que por se tratar de um ramo com ciclo maior, muitas incorporadoras preferiram não arriscar durante a recessão, deixando engavetada boa parte de seus lançamentos.

 

Mas se esse foi o cenário dos últimos anos, os índices de 2018 já mostram que este ano foi diferente. De janeiro a julho, a ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) registrou uma forte retomada de lançamentos e alta nas vendas do programa Minha Casa Minha Vida. Os lançamentos de médio e alto padrão tiveram um aumento de 103,6% se comparado ao mesmo período do ano passado, enquanto as vendas do programa MCMV chegaram a ser 19,6% maior.

 

Tudo reflexo de um país que vê no pleito deste mês a chance de devolver a segurança financeira necessária para que os setores mais afetados pela crise possam fazer a economia voltar a girar. O mercado imobiliário, em especial, aguarda ansioso pelo seu fortalecimento e tem certeza que a estabilidade econômica trará novos e rentáveis negócios para todos aqueles que estão vinculados a ele, seja imobiliárias, construtoras ou seus próprios investidores.




Quem busca o centro da cidade para morar quer algo mais

Segunda-Feira, 01/10/2018 às 06:00, por Ricardo Bortolini

Morar na região central da cidade ainda é primeira opção de escolha para quem busca comodidade e as facilidades encontradas nessa região, principalmente para quem procura rapidez e economia no dia a dia, seja de tempo ou de dinheiro. Embora seja a região mais agitada dos centros urbanos, com intenso fluxo de trânsito, morar no centro é vantajoso, e mesmo que a cidade não seja tão grande, é lá que estão as maiores oportunidades. Não que os bairros mais afastados fiquem para trás no quesito vantagens, mas cada região tem as suas características especificas.


Na região central, tudo fica mais perto: supermercado, cinema, centros comerciais, restaurantes, hospitais, escolas e faculdades. É no centro, ou próximo a ele, onde se encontra grande parte das oportunidades de trabalho. Com a possibilidade de abrir mão do carro por conta do acesso facilitado aos locais exigidos pelo dia a dia, os moradores de empreendimentos localizados próximos ao local de trabalho também jogam a favor da sustentabilidade, deslocando-se a pé, utilizando transporte público ou carona para distâncias maiores.


Ou seja, as vantagens são inúmeras. Vantagens estas que são muito atrativas para quem está buscando o primeiro imóvel para alugar ou comprar. Os públicos são bastante diversos: estudantes, jovens profissionais, recém-casados, idosos, enfim, todos aqueles, que independente da idade ou situação financeira, querem estar próximos a esse leque de oportunidades.


Embora a região central concentre uma grande quantidade de empreendimentos comerciais, é sabido que o centro, por suas características acima citadas, também concentra um grande número imóveis residenciais, para atender a essa demanda cada vez mais crescente. Passo Fundo, por ser uma cidade referência, acaba por atrair um grande número de novos moradores, vindos em sua grande maioria de municípios próximos, que chegam a cidade atraídos pelas novas oportunidades de trabalho ou mesmo para estudar.
Dessa forma, embora a oferta de imóveis para alugar ou comprar seja considerada satisfatória, alguns tipos de habitação tem consequentemente uma oferta aquém do que o mercado demanda. Imóveis do tipo kitinete e um dormitório são muito procurados por esse perfil de público. Encontrar uma unidade ideal às vezes demanda tempo e esforço, e na sua grande maioria, tem valores acima dos praticados nos bairros mais distantes da região central.


Outra característica bastante procurada por quem busca um imóvel desse perfil é a mobília. Mobiliar um imóvel requer tempo e principalmente investimento financeiro. Para aqueles que necessitam alugar um apartamento por tempo limitado, por exemplo, para cursar uma faculdade, nem sempre é vantajoso ou mesmo necessário, dispender recursos para isso. Mais fácil pegar pronto.
           

Essa mudança de comportamento tem levado proprietários e o mercado da construção civil a se adaptarem a esse novo perfil de consumidor. No caso de proprietários, a melhoria na infraestrutura tem se mostrado bastante vantajosa, pois além de acelerar a prazo de locação, o investimento tem retorno garantido em poucos meses. As construtoras por sua vez tem estado atentas, passando a oferecer mais empreendimentos adaptados a esse nova realidade, indo além de apenas unidades mobiliadas, mas pensando no bem estar no bem estas de quem vai morar, oferecendo serviços coletivos, como lavanderias, espaços de trabalho, bicicletas compartilhadas, e muitas áreas de lazer coletivo, tudo para tornar mais prática a vida de quem procura por este perfil de imóvel, assim como garantir maior rentabilidade para quem quer investir nesse tipo de imóvel. No final, todos saem ganhando.




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