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Colunistas


A espera do mercado imobiliário por uma definição política

Terça-Feira, 16/10/2018 às 06:00, por Ricardo Bortolini

Após enfrentar as consequências da forte recessão econômica dos últimos anos, o mercado imobiliário espera ansioso por uma definição política, proporcionada pelas eleições deste mês de outubro. Não é para menos. Com a crise decorrente de inúmeros episódios no cenário nacional, acompanhamos ares de incerteza por todos os lados e a retração de um setor considerado um dos principais termômetros da economia.

 

Para quem compra, a grande dúvida: investir no ramo imobiliário em tempos como esse significa garantir segurança financeira ou correr o risco de ter parte do patrimônio imobilizado? Uma coisa não dá para negar: o imóvel é sempre um porto-seguro, uma moeda forte. Isso porque além de ser uma das mais consolidadas formas de investimento, é a que menos sofre interferências por não sentir de forma imediata os impactos e as oscilações do mercado financeiro. Além disso, o investimento no ramo imobiliário também é uma ótima opção para quem busca segurança patrimonial pelas boas projeções de valorização e por garantir um patrimônio para a posteridade.

 

Ainda é importante ressaltar que, principalmente diante de qualquer incerteza econômica, o investimento imobiliário deve ser considerado como uma das opções necessárias para proteger seu patrimônio e não necessariamente a única. Diversificar sempre é uma prática muito recomendada por economistas e especialistas em investimentos.

 

Outra dica é aproveitar o momento para comprar. Se por um lado épocas de crise podem não ser tão positivas para quem vende, a aquisição de um imóvel por quem está disposto a investir enquanto o país retoma o fôlego pode ser mais lucrativo a médio prazo. Isso acontece porque em momentos como o de agora, em que a economia volta a demonstrar sinais de crescimento, o mercado ainda apresenta uma curva mais baixa, com preços menores e muitas oportunidades. Aí é investir e aguardar a definição política e o fomento da recuperação econômica, que com certeza vão contribuir para que o seu investimento imobiliário tenha uma performance muito melhor que o próprio mercado financeiro.

 

Outro grupo que aguarda as proposições econômicas do novo governo para definir suas linhas de atuação é o das construtoras. Só em 2017, o número de lançamentos no Brasil caiu 13,4% em relação ao ano anterior. Mesmo em Passo Fundo, cidade que sempre se destacou na construção civil, o número de novos empreendimentos foi visivelmente menor nos últimos anos. É que por se tratar de um ramo com ciclo maior, muitas incorporadoras preferiram não arriscar durante a recessão, deixando engavetada boa parte de seus lançamentos.

 

Mas se esse foi o cenário dos últimos anos, os índices de 2018 já mostram que este ano foi diferente. De janeiro a julho, a ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) registrou uma forte retomada de lançamentos e alta nas vendas do programa Minha Casa Minha Vida. Os lançamentos de médio e alto padrão tiveram um aumento de 103,6% se comparado ao mesmo período do ano passado, enquanto as vendas do programa MCMV chegaram a ser 19,6% maior.

 

Tudo reflexo de um país que vê no pleito deste mês a chance de devolver a segurança financeira necessária para que os setores mais afetados pela crise possam fazer a economia voltar a girar. O mercado imobiliário, em especial, aguarda ansioso pelo seu fortalecimento e tem certeza que a estabilidade econômica trará novos e rentáveis negócios para todos aqueles que estão vinculados a ele, seja imobiliárias, construtoras ou seus próprios investidores.




Quem busca o centro da cidade para morar quer algo mais

Segunda-Feira, 01/10/2018 às 06:00, por Ricardo Bortolini

Morar na região central da cidade ainda é primeira opção de escolha para quem busca comodidade e as facilidades encontradas nessa região, principalmente para quem procura rapidez e economia no dia a dia, seja de tempo ou de dinheiro. Embora seja a região mais agitada dos centros urbanos, com intenso fluxo de trânsito, morar no centro é vantajoso, e mesmo que a cidade não seja tão grande, é lá que estão as maiores oportunidades. Não que os bairros mais afastados fiquem para trás no quesito vantagens, mas cada região tem as suas características especificas.


Na região central, tudo fica mais perto: supermercado, cinema, centros comerciais, restaurantes, hospitais, escolas e faculdades. É no centro, ou próximo a ele, onde se encontra grande parte das oportunidades de trabalho. Com a possibilidade de abrir mão do carro por conta do acesso facilitado aos locais exigidos pelo dia a dia, os moradores de empreendimentos localizados próximos ao local de trabalho também jogam a favor da sustentabilidade, deslocando-se a pé, utilizando transporte público ou carona para distâncias maiores.


Ou seja, as vantagens são inúmeras. Vantagens estas que são muito atrativas para quem está buscando o primeiro imóvel para alugar ou comprar. Os públicos são bastante diversos: estudantes, jovens profissionais, recém-casados, idosos, enfim, todos aqueles, que independente da idade ou situação financeira, querem estar próximos a esse leque de oportunidades.


Embora a região central concentre uma grande quantidade de empreendimentos comerciais, é sabido que o centro, por suas características acima citadas, também concentra um grande número imóveis residenciais, para atender a essa demanda cada vez mais crescente. Passo Fundo, por ser uma cidade referência, acaba por atrair um grande número de novos moradores, vindos em sua grande maioria de municípios próximos, que chegam a cidade atraídos pelas novas oportunidades de trabalho ou mesmo para estudar.
Dessa forma, embora a oferta de imóveis para alugar ou comprar seja considerada satisfatória, alguns tipos de habitação tem consequentemente uma oferta aquém do que o mercado demanda. Imóveis do tipo kitinete e um dormitório são muito procurados por esse perfil de público. Encontrar uma unidade ideal às vezes demanda tempo e esforço, e na sua grande maioria, tem valores acima dos praticados nos bairros mais distantes da região central.


Outra característica bastante procurada por quem busca um imóvel desse perfil é a mobília. Mobiliar um imóvel requer tempo e principalmente investimento financeiro. Para aqueles que necessitam alugar um apartamento por tempo limitado, por exemplo, para cursar uma faculdade, nem sempre é vantajoso ou mesmo necessário, dispender recursos para isso. Mais fácil pegar pronto.
           

Essa mudança de comportamento tem levado proprietários e o mercado da construção civil a se adaptarem a esse novo perfil de consumidor. No caso de proprietários, a melhoria na infraestrutura tem se mostrado bastante vantajosa, pois além de acelerar a prazo de locação, o investimento tem retorno garantido em poucos meses. As construtoras por sua vez tem estado atentas, passando a oferecer mais empreendimentos adaptados a esse nova realidade, indo além de apenas unidades mobiliadas, mas pensando no bem estar no bem estas de quem vai morar, oferecendo serviços coletivos, como lavanderias, espaços de trabalho, bicicletas compartilhadas, e muitas áreas de lazer coletivo, tudo para tornar mais prática a vida de quem procura por este perfil de imóvel, assim como garantir maior rentabilidade para quem quer investir nesse tipo de imóvel. No final, todos saem ganhando.




Investidores do agronegócio apostam no ramo imobiliário

Terça-Feira, 18/09/2018 às 06:00, por Ricardo Bortolini

Investir é a palavra de ordem para quem quer multiplicar seus ganhos e alcançar segurança e independência financeira. As formas de investimento disponíveis no mercado são variadas e oferecem diferentes retornos ao investidor. Mas, independente da escolha sobre o melhor ramo para se investir é unanimidade entre os economistas que é preciso diversificar os investimentos. Essa é uma técnica adotada para diluir o risco e maximizar o ganho de investimentos, pois nela o investidor divide suas aplicações em diferentes segmentos. A diversificação de investimentos traz segurança ao investidor, pois pode, de fato, reduzir diversos riscos. Entre os ramos mais consolidados para investimentos está o mercado imobiliário. Isso porque investir em um imóvel traz segurança patrimonial, boas projeções de valorização, alta liquidez e a garantia de um bem financeiro para a posteridade. Em Passo Fundo, especialmente, o mercado imobiliário oferece diversos benefícios para se investir. Além de empreendimentos inovadores, com alto valor agregado e custo benefício diferenciados, temos um destaque especial para a valorização dos imóveis e para a facilidade de locação, o que gera um curto, ou muitas vezes inexistente, período de vacância. Além disso, Passo Fundo concentra muitos lançamentos e projetos inovadores na área de construção civil.


O mercado imobiliário de cidades como Passo Fundo, se apresenta como um dos mais consolidados do Brasil, principalmente, por se tratar de uma cidade concentradora de PIB e que é ponto central de uma micro região forte e diversificada da economia, que envolve o agronegócio, a saúde, a educação e a prestação de serviços para mais de cem cidades, envolvendo mais de um milhão de pessoas. Isso faz com que o mercado imobiliário seja atrativo, pois centraliza investimentos de grande liquidez e de uma valorização acima do mercado tradicional. Passo Fundo centraliza uma grande carteira de locação, justamente por atrair muitas pessoas para estudo e trabalho. Esse número aumenta ainda mais neste ano, pelos grandes empreendimentos que serão inaugurados na cidade. Tudo isso torna Passo Fundo o centro de negócios de uma grande região, onde todos que moram ou investem aqui têm ganhos, fazendo com que todo recurso financeiro permaneça girando nos municípios do Norte Gaúcho.
Esses benefícios que o mercado de Passo Fundo oferece são percebidos e levados em conta por investidores da região. Como o mercado econômico do agronegócio depende de alguns fatores não controláveis como: clima, dólar, entre outros, a diversificação de investimentos se torna um método de reduzir seus riscos. Em momento de crise econômica comprar um imóvel é rentabilizar o investimento com aluguéis ou vendas posteriores, no caso de uma das formas seguras e lucrativas de investimento. É uma oportunidade de empreendimentos em fase de construção.


O setor do agronegócio é um dos mais importantes da nossa economia, sendo um dos poucos, nos últimos anos, que permaneceu com crescimento e lucratividade, movendo uma grande cadeia produtiva em nosso país. Todos que se envolvem nessa grande cadeia produtiva do agronegócio, também se preocupam com seus investimentos e buscam garantir que a instabilidade do dólar, do mercado nacional ou internacional não afete seus resultados e, por esse motivo, o mercado imobiliário tem se tornado uma grande fonte de renda, pois permaneceu estável, com lucratividade e valorização.




O futuro da imobiliária e a imobiliária do futuro

Terça-Feira, 04/09/2018 às 06:00, por Ricardo Bortolini

Na semana passada tive a oportunidade de participar da Convenção do SECOVI-SP (Sindicado da Habitação do estado de São Paulo), na capital paulista. Em dois dias de evento, foram apresentadas das principais tendências do mercado imobiliário nacional. Sem dúvida, uma grande oportunidade para ficar por dentro do que há de mais recente no segmento.
 
Entre os diversos temas que foram apresentados, um em especial, chamou a minha atenção: “a imobiliária do futuro e o futuro da imobiliária”. Para George Jalil, Presidente do Conselho da Miami Association of Realtors, “avanços tecnológicos não poderão substituir o trabalho do corretor. Comprar uma casa é algo extremamente complexo”. Contudo, ele salientou que o "corretor não pode mais ser um abridor de portas. É preciso analisar o que de fato trazemos de mais valia para os nossos clientes. Com as informações na palma da mão, qual será a importância da imobiliária e do corretor para os clientes num futuro breve”?
 
A cultura atual do segmento ainda está baseada no padrão conceito do serviço imobiliário de intermediar a compra, venda e locação de imóveis. O próprio consumidor, na grande maioria das vezes, ainda enxerga a imobiliária e o corretor como fonte única de informação, embora estes conteúdos estejam disponíveis em sites especializados, aplicativos, etc.
 
Entretanto isso não deve durar muito tempo e mudanças já são perceptíveis, principalmente entre os consumidores mais novos. Para Jalil, o papel futuro da imobiliária passa pela consultoria, orientar, entender os desejos dos clientes, entender as reais necessidades. O mercado vai exigir profissionais e empresas altamente especializadas nos diversos perfis de produtos e, principalmente, que entendam e consigam materializar as aspirações e desejos de seus clientes. Será necessário entender e customizar o relacionamento e a comunicação com as diferentes gerações (millenials, z, x, baby boomers), entender quem são, o que querem e, como trabalhar com eles.
           
Outro ponto relevante do painel, ressaltou a necessidade de melhorar as experiências de compra para o consumidor. O mercado imobiliário, salvo exceções, ainda é bastante carente de ações que façam a diferença no processo de tomada decisão. Gerar um momento de compra singular e que ultrapassasse as expectativas do seu cliente ainda é o grande desafio, embora seja notório, que experiências positivas façam com que ele compre mais, indique a sua empresa e seja fiel ao seu trabalho.
 
A oferta de outros serviços também deverá fazer a diferença e ser obrigatória para empresas que pretendem se manter competitivas num futuro próximo. Serviços notoriais, jurídicos, bancários, até mesmo os mais simples como mudanças, deverão fazer parte do escopo das empresas do segmento.
 
As empresas e profissionais também deverão posicionar suas “marcas”, participando mais ativamente da vida das pessoas e da sociedade, analisando e discutindo temas relevantes para os seus públicos alvos. Analisando o seu papel e sua relevância social.  
 
Por fim, será indispensável priorizar e gerenciar a transação de compra de ponta a ponta. As empresas do segmento imobiliário devem dar todo o suporte, não apenas no momento da intermediação. Como já comentei antes, o trabalho deverá ser de “consultoria”. Auxiliar o cliente a tomar a melhor decisão, fazer a melhor escolha, acompanhando o processo até o pós-venda, realizando pesquisas de satisfação, verificando se o resultado foi o esperado, buscando a melhoria constante das entregas.




 Mudanças no crédito devem alavancar o mercado imobiliário

Terça-Feira, 21/08/2018 às 06:00, por Ricardo Bortolini

A minirreforma aprovada recentemente pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), no que se refere ao financiamento de imóveis, deve estimular Ainda mais a retomada dos negócios na construção civil, a partir de janeiro de 2019, beneficiando bancos, construtoras e incorporadoras e, claro, os consumidores, que pensam em investir em imóveis. Ao promover estes ajustes, o CMN, espera aquecer o segmento, estimulando também a geração de oportunidades de trabalho, assim como uma maior concorrência entre os agentes financeiros, criando um ambiente mais acessível para a aquisição de imóveis.  
 
Além de manter a obrigatoriedade de reservar 65% dos recursos captados pela poupança para o financiamento imobiliário, a mudança mais expressiva da legislação é permitir que 80% deste percentual possam ser ofertados livremente em outras linhas de crédito, como o Minha Casa Minha Vida ou no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Antes os recursos eram destinados apenas ao Sistema de Financiamento Habitacional (SFH).  Outra mudança importante é o fim do teto máximo de 12% aplicado aos juros dentro do SFH, existente atualmente.  Com isso, os dois modelos de financiamento devem ter características muito semelhantes. Embora especule-se a possibilidade de aumento nas taxas de juros, o Banco Central garante que esta possibilidade é bastante remota, pois a mudança na legislação tende a estimular a concorrência entre os bancos.
 
As novas regras do CMN buscam ampliar a oferta de crédito habitacional para famílias de baixa renda, oferecendo benefícios aos agentes financeiros, que destinarem mais recursos da poupança ao crédito imobiliário. Os financiamentos de imóveis na faixa entre R$ 250 e R$ 500 mil passarão a ter peso maior (1,2) na contabilização de emprego dos recursos. A meta é estimular o interesse dos bancos na liberação de mais crédito para a aquisição de imóveis para esse segmento de consumidor. 
 
O sistema de correção das prestações, que atualmente é orientada pela Taxa Referencial (TR), também vai mudar. Para os contratos que não utilizam o dinheiro do FGTS para pagamento habitacional, será permitido o emprego de outros índices de atualização da inflação, como o IPC-A e o IGP-M, para a atualização das parcelas e saldo devedor.
 
O Conselho Monetário Nacional também ampliou o limite para uso do FGTS na aquisição de imóveis. Atualmente o teto é de R$ 950 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de R$ 800 mil nos demais estados da federação. Agora o limite passa a ser de R$ 1,5 milhão para todo o Brasil.  Contudo, até que as novas regras aprovadas pelo CMN entrem em vigor em 2019, continuam valendo as normas atuais.
 
A previsão é que o aumento do limite de valor para o uso do FGTS estimule os consumidores a fechar a compra usando como entrada os recursos da conta vinculada do fundo. Sobre o uso de recursos do FGTS para a aquisição de imóveis, terá direito que tem no mínimo 3 anos de participação, bem como para aqueles que ainda não tenham nenhum financiamento e nem tenha imóvel em seu nome. Saldos da conta também não poderão ser usados para outros fins, como por exemplo: reformas, ampliação e compra de materiais para melhorias no imóvel. 




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