Texto e foto:Glenda Mendes/ON

Em vigor desde segunda-feira (25), as modificações na Lei do Inquilinato não devem gerar muitas alterações no que já vinha sendo praticado pelos proprietários de imóveis. Isso, porque grande parte do que a lei determina, já vinha sendo praticado. Itens como a responsabilidade do fiador e a continuidade do contrato em nome do cônjuge em caso de morte, por exemplo, já são aceitas e praticadas. De outro lado, a aceleração do processo de despejo, depende de uma agilização do sistema Judiciário. Para entender o que muda, ou não, na prática, ON conversou com o advogado Carlos Alceu Machado.

O Nacional - Com as modificações na Lei do Inquilinato está prevista a dispensa de garantias locativas. O que isso significa?
Carlos Alceu Machado - Significa dizer que se você quiser alugar um imóvel para alguém que não tiver nenhuma garantia para dar, seja fiador, seguro fiança ou caução em dinheiro, mas é uma pessoa que, do ponto de vista de crédito, está com o nome em dia e não está negativo, você pode fazê-lo.

ON - Mas isso não significa dizer que a lei obriga que os contratos sejam feitos sem garantia, apenas que essa possibilidade existe?
CM - Isso. Ela não obriga, apenas possibilita. E o que muita gente está pensando é que com essa lei, qualquer pessoa fica autorizada a locar imóvel sem fiança, que isto estaria a critério do inquilino, apresentar ou não fiador. Mas continua sendo o proprietário quem determina quais serão as garantias.

ON - De outro lado, as ações de despejo podem acontecer em 15 dias?
CM - A lei prevê que, na hipótese da pessoa não pagar o aluguel em dia, o locador pode entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento e o inquilino é citado para pagar esta conta em 15 dias sob pena de uma liminar para desocupação em mais 15 dias. Em tese, o inquilino inadimplente poderia estar despejado em até 30 dias. Mas isso é absolutamente impossível. A simples citação, entre o momento que o locador entra com a ação de despejo por falta de pagamento, e o inquilino é citado para dentro de 15 dias pagar a conta não acontece num curto prazo. Isso pode transcorrer em cerca de três meses, por exemplo, pela burocracia judicial, pela falta de aparato do Judiciário. Então, aí já se foi um bom tempo.

ON - Então é possível dizer que a lei muda no papel, mas a morosidade continua?
CM - Com certeza. Não houve alteração na ponta que interessa, ou seja, no aparato Judiciário. Se a Justiça não dá conta, o prazo deve se estender. Dentro dessa informação, um inquilino que vem e faz uma proposta de pagar parte do aluguel devido, digamos a metade, por estar com dificuldades financeiras, o juiz irá considerar a intenção de pagar. Se o juiz manda intimar o outro lado a se manifestar sobre a proposta, que até poderia ser aceita pelo locador, vai fazer com que essa ação transcorra em, no mínimo, seis meses. Se eventualmente o inquilino não pagar os outros 50%, esse despejo vai acontecer lá pelo décimo segundo mês. E aí eu pergunto: quem vai pagar ao proprietário por estes 12 meses, afora aquilo que inquilino depositou no Fórum num primeiro momento? Ninguém, porque não há garantias.

ON - Este prazo de 15 dias pode ser solicitado em qualquer tipo de locação?
CM - As pessoas estão acreditando que essa disposição dos 15 dias abrange todas as locações. Mas ela só abrange as firmadas a partir do dia 25 de janeiro e somente as não garantidas por fiador, seguro fiança ou caução em dinheiro ou títulos. Se houver qualquer dessas situações, os 15 dias não existem.

ON - Com a possibilidade de não exigir garantias, a oferta de imóveis nessas condições deve aumentar?
CM - Eu digo que do ponto de vista prático, só aceitará fazer uma locação sem garantia o locador desavisado, aquele que realmente não conhece como funciona o procedimento judicial. Do ponto de vista das imobiliárias, sinceramente acredito que absolutamente nenhuma adotará um procedimento de locar sem garantia, só por conta da lei que acelerou o despejo.

ON - Na prática, o que mudou?
CM - As pessoas estão dizendo que se trata da nova Lei do Inquilinato. De nova não tem nada, na verdade é um adendo. Praticamente nada de novo está sendo apresentado. O que existe aqui já estava contemplado na Lei do Inquilinato de 1991 ou dentro da jurisprudência. Existem modificações na lei que já estavam consagradas dentro do Judiciário. Já existia jurisprudência firmada em cima da questão do fiador, por exemplo. O fiador é responsável pela locação até a entrega das chaves. Existia uma discussão se isso não poderia se findar no momento em que se encerrasse o prazo contratual. Da época da criação da lei até hoje já se firmou jurisprudência pacífica no sentido de que o fiador é responsável até a entrega das chaves. Agora vem a lei e diz exatamente isso.

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