OPINIÃO

Aluguéis serão afetados pela alta no IGP-M, mas não da mesma forma

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A súbita alta do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), utilizado como base para o reajuste da maioria dos aluguéis em todo o país, é algo que vem preocupando muitos inquilinos nos últimos meses. O índice que em fevereiro deste ano chegou a ficar negativo (-0,04%), disparou para 4,34% em setembro acumulando 17,94% nos últimos 12 meses. A maior taxa dos últimos 17 anos. 

Isso significa que aluguéis com reajustes previstos para os próximos meses tendem a ficar mais salgados, já que o cálculo considera o acumulado positivo do mês de aniversário do contrato. Porém, é preciso considerar outros pontos antes de tomar qualquer decisão referente ao aluguel.

É preciso considerar, por exemplo, que essa grande variação não corresponde à real inflação do país, que nos últimos 12 meses acumula somente 3,14%. Isso porque ao contrário do IPCA, que monitora a variação nos preços dos produtos de mercado para o consumidor final, o IGP-M é muito influenciado pela valorização das commodities e do dólar, que hoje já ultrapassa R$ 5,60.

Por outro lado, se resgatarmos o histórico de ambos os índices nos últimos anos, vamos ver um cenário totalmente diferente, onde o IGP-M esteve inclusive abaixo da inflação. Exemplo disso é o acumulado de 2017, em que o Índice Geral de Preços-Mercado fechou o ano em -0,52%.

É importante entender que essa disparidade também reflete de forma diferente no preço dos imóveis, o que nos obriga a olhar de forma mais detalhada para cada situação. Como o IGP-M apresentou variações muito pequenas nos últimos anos, muitos imóveis estão com o valor de aluguel defasado. Para um imóvel alugado em 2017, por exemplo, um reajuste maior acaba equilibrando o preço em relação ao praticado pelo mercado atualmente. O contrário também pode acontecer. Um imóvel alugado há um ano provavelmente está mais coerente com o valor atual e, consequentemente, não necessita absorver um aumento tão grande.

Outro cenário importante a ser avaliado é o dos imóveis comerciais, já que naturalmente possuem um valor de aluguel mais elevado. No caso de um pavilhão, por exemplo, além de pesar muito no orçamento, a aplicação do índice atual poderia até mesmo se tornar inviável.

Portanto, o que deve prevalecer partir de agora é o bom senso, afinal, uma nova onda de negociações será inevitável. Me refiro aqui ao bom senso tanto por parte do inquilino, quanto do proprietário. No caso do inquilino, a dica é buscar melhor entendimento sobre a média de preços cobrados no aluguel de imóveis semelhantes ao seu (metragem, localização, idade), para poder discernir melhor o que pode ser considerado um reajuste coerente ou não. Já o proprietário vai precisar ter a mesma abertura, porém para flexibilizar quando muito necessário, visando garantir o pagamento em dia e, claro, a permanência do inquilino no imóvel.

Não dá para esquecer que vimos uma situação semelhante a pouco tempo, no início da pandemia. Naquele período, a maioria das negociações foram motivadas pela redução de salários, pelas demissões em massa e pelo fechamento de empresas. Com muita calma e empatia, conseguimos superar as expectativas e reverter a situação. Uma experiência que fez a locação de imóveis se aperfeiçoar ainda mais e, hoje, me deixa muito confiante para superar os próximos desafios. 

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