Até maio de 2025, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), utilizado como referência para reajustes de aluguel, acumula alta de 7,02%, enquanto a inflação oficial, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), subiu 5,53% no mesmo período. A tendência é que esse movimento de alta continue. De acordo com o Sindicato da Habitação (Secovi-RS), a expectativa é que os preços de locação sigam uma trajetória de alta moderada, com reajustes entre 5% e 7% até o final de 2025, caso as atuais condições econômicas se mantenham.
O impacto dessa conjuntura é direto: a aplicação do IGP-M sobre os contratos significa que, por exemplo, um aluguel de R$ 2 mil passou a custar aproximadamente R$ 2.140 no próximo reajuste. Além da pressão inflacionária, Passo Fundo vive um momento de forte demanda por imóveis para locação, especialmente os compactos e bem localizados. Segundo dados de imobiliárias locais, o valor médio do metro quadrado para locação chegou a R$ 28,82 em maio deste ano. Imóveis como studios e apartamentos de um dormitório lideram a valorização, com aumentos superiores a 19% em alguns casos. Hoje, um studio semi- mobiliado no centro custa, em média, R$ 1.200, enquanto apartamentos de um dormitório podem superar os R$ 1.500. A percepção de quem atua diariamente no setor confirma esse cenário.
O corretor de imóveis Cléber Lima, com mais de 25 anos de experiência em Passo Fundo, destaca o movimento sazonal e o perfil da procura. “Hoje temos uma procura muito grande por locação, principalmente no início e no fim do ano, quando se encerram ciclos de aulas e contratos de trabalho”, afirma. No entanto, Cléber aponta obstáculos importantes no processo de locação.“Uma das grandes dificuldades tem sido a aprovação de cadastros de candidatos a inquilinos. Tem muita gente com restrição e sem renda comprovada”, relata. Para ele, o setor precisa se modernizar para não perder espaço para as novas plataformas digitais, como Airbnb e Quinto Andar.
IGP-M
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), atua como um termômetro da inflação em diversos setores e segue sendo um importante indexador de contratos, embora seu uso venha sendo questionado. Isso porque, em determinados momentos, como ocorreu em 2021, o índice se descolou significativamente da inflação oficial, gerando debates e controvérsias.
2021
O ano de 2021 ficou marcado na memória do mercado imobiliário como um ponto de inflexão para os contratos de locação no Brasil. Naquele período, o IGP-M acumulou uma alta superior a 30% em apenas 12 meses, um patamar considerado histórico e extraordinariamente elevado. Milhares de contratos de aluguel, que tradicionalmente utilizavam o IGP-M como indexador padrão, sofreram reajustes significativos, elevando drasticamente os valores pagos pelos inquilinos. O aumento gerou um efeito cascata, renegociação em massa, judicialização de inquilinos inadimplentes e troca de índices de reajuste nos contratos. Embora o IGP-M tenha desacelerado nos anos seguintes, fechando 2022 com alta de cerca de 5,45% e 2023 com 3,28%, o episódio de 2021 permanece como um marco que mudou a forma como se encara a formação de preços no setor.
Futuro
Novos lançamentos no segmento de mixed-use buildings, que combinam unidades residenciais e comerciais, estão em alta. Alinhando as necessidades de mobilidade e praticidade, perto de pontos importantes, como a Universidade de Passo Fundo (UPF) e a Atitus Educação. Além disso, os prédios em Passo Fundo estão cada vez mais modernos, com projetos pensados especialmente para o perfil de quem aluga, otimizando todo o espaço do condomínio. Áreas comuns funcionais, soluções de coworking, espaços de lazer compactos e estruturas que favorecem a economia compartilhada refletem uma nova mentalidade, que busca oferecer conforto, praticidade e melhor relação custo-benefício para os locatários.
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