OPINIÃO

Como minimizar efeitos da compra e venda de imóveis locados

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Ninguém que possua um imóvel está livre de ter que vendê-lo em algum momento, seja por necessidade financeira ou mesmo por mudança de planos. O mesmo acontece com investidores que hora ou outra podem optar pela venda de seus imóveis durante a vigência de um contrato de locação. Mas assim como se faz possível a venda nestas condições, os direitos do inquilino, assim como de um possível comprador, precisam ser preservados em sua integralidade, o que, de fato, torna a situação ainda mais delicada do que parece.

Para que a venda de um imóvel alugado ocorra da melhor forma possível, a legislação brasileira prevê uma série de procedimentos, a começar pela preferência de compra concedida ao inquilino. Além de comunicar sua intenção de venda, o locador precisa informar detalhes sobre valores e condições de pagamentos primeiro ao locatário, com igualdade de oportunidades a serem oferecidas posteriormente, a outros interessados. Neste momento é importante também deixar claro que o inquilino terá 30 dias para aderir à preferência de compra e que a falta de retorno dentro deste prazo será considerada uma recusa, permitindo que a negociação seja aberta para outros compradores. Se assim seguir o processo de venda, fica ao inquilino o dever de permitir todas as visitas necessárias ao imóvel, desde que com data e hora previamente agendadas.

No caso de compra por parte de terceiros, o inquilino estará sujeito a duas possibilidades: da compra ser feita por um novo investidor que opte por dar seguimento à vigência do contrato de locação, ou ser feita por um novo proprietário que tenha a intenção de morar no imóvel. Vale ressaltar, porém, que mesmo no caso da segunda hipótese, o contrato de locação prosseguirá normalmente após a venda, até que o novo proprietário manifeste seu interesse pela rescisão. Caso ocorra, o inquilino terá ainda 90 dias para poder desocupar o imóvel alugado.

Claro que todo esse procedimento leva em consideração um cenário ideal, mas, como em toda regra, sempre há exceções a serem consideradas para que nenhum problema possa prejudicar qualquer uma das partes envolvidas. Digamos então que, após notificar seu inquilino, o proprietário desista da venda sem nenhum grande motivo evidente. Nesse caso, o locador corre o risco de ter que indenizar seu locatário por perdas e danos, uma penalidade prevista justamente para evitar que a venda do imóvel locado seja utilizada como falso pretexto para obter o despejo do inquilino.

Do mesmo modo, o novo proprietário que tem a intenção de adquirir o imóvel para moradia própria, precisa garantir a inexistência de qualquer limitação que possa impedir seus planos após a compra de um imóvel nestas condições. O mais indicado então é verificar, antes de fechar negócio, se o contrato de locação está averbado junto à matrícula do imóvel com alguma cláusula prevendo a vigência em caso de alienação. Se assim for, o inquilino poderá permanecer no imóvel pelo prazo do contrato, com a única diferença de efetuar o pagamento dos aluguéis ao novo proprietário. Caso contrário, será possível solicitar o encerramento do contrato assim que registrada a compra do imóvel.

Já ao inquilino, se for necessário desocupar o imóvel, cabe a responsabilidade de entregá-lo nas mesmas condições que acordadas ao início da locação. Isso significa providenciar os reparos necessários para manter a conservação do imóvel e todos os itens que possam estar incluídos em contrato.

 

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